Waardering van beleggingsvastgoed in box 3

Beleggen in vastgoed in box 3 lijkt fiscaal erg overzichtelijk. Zeker in de afgelopen vijf jaar zijn er ontzettend veel privébeleggers bijgekomen. Toch zijn er wel degelijk een aantal fiscale aandachtspunten waar vastgoedbeleggers rekening mee zullen moeten houden bij de waardering van vastgoed in box 3. Wij nemen deze aandachtspunten met u door.

'

Waardering box 3 vastgoed

Voor een woning geldt dat deze in beginsel op de Woz-waarde wordt gewaardeerd. Voor de aangifte inkomstenbelasting mag daarbij uitgegaan worden van de WOZ op de peildatum 1 januari van het jaar voorafgaand aan het jaar van aangifte.

Voor niet-woningen zoals bedrijfspanden wordt niet aangesloten bij de Woz-waarde, maar bij de waarde in het economisch verkeer. Voor het bepalen van de waarde in het economisch verkeer is echter geen vaste waarderingsmethodiek vastgelegd. Dat maakt het direct lastiger dan bij een woning. 

Bij niet-woningen is het daarom van belang dat u bij eventuele vragen omtrent de waarde een sluitende onderbouwing kunt overleggen. Een verwijzing naar de Woz-waarde wordt in veel gevallen niet verdedigbaar geacht. Als vastgoedbelegger zou u bijvoorbeeld wel uit kunnen gaan van een taxatierapport, de gekapitaliseerde jaarhuurmethode of de verkoopprijs van een vergelijkbaar pand mits de gekozen onderbouwing daadwerkelijk aansluit bij de waarde in het economische verkeer.

Leegwaarderatio

Betreft het een woning waarop de huurbescherming van toepassing is, dan mag een correctie op de Woz-waarde worden aangebracht. Hiertoe moet de Woz-waarde worden vermenigvuldigd met de leegwaarderatio.

De leegwaarderatio is afhankelijk van het rendement dat wordt gemaakt. Dit rendement wordt bepaald aan de hand van de verhouding tussen de kale jaarhuur en de Woz-waarde. Hoe minder rendement er in verhouding tot de Woz-waarde wordt gemaakt, des te hoger de vermindering van de Woz-waarde uitvalt.

Om de leegwaarderatio toe te kunnen passen dient voldaan te worden aan de volgende voorwaarden:

• De woning moet op peildatum 1 januari van het aangiftejaar verhuurd zijn.
• Er moet een zakelijke huur overeengekomen zijn.
• Op de huurovereenkomst dient huurbescherming van toepassing te zijn.

Als de woning een gedeelte van een gebouw betreft dat niet afzonderlijk kan worden vervreemd (kadastraal ongesplitst), wordt de Woz van die woning verlaagd met € 20.000. Indien van een woning slechts een gedeelte verhuurd is, dan wordt slechts de Woz van dat deel vermenigvuldigd met de leegwaarderatio. Als de Woz-waarde van dat deel niet is vastgesteld, wordt deze pro rata bepaald door de totale Woz-waarde van de woning te vermenigvuldigen met het aantal verhuurde vierkante meters en de uitkomst daarvan te delen door de totale oppervlakte van de woning.

Erfpachtcorrectie

Bij een onroerende zaak op erfpachtgrond kan de te kapitaliseren erfpachtcanon op de waarde van de onroerende zaak in mindering worden gebracht. De vermindering van de Woz-waarde bedraagt zeventienmaal het jaarlijkse bedrag van de erfpachtcanon

Als er sprake is van een kadastraal ongesplitst onderdeel van een groter gebouw, dan mag de Woz-waarde verminderd worden met twintigmaal het jaarlijkse bedrag van de erfpachtcanon.

Is er sprake van afgekochte erfpachtcanon? In dat geval is de erfpachtkorting niet van toepassing. Wanneer naast de erfpachtcorrectie tevens de leegwaarderatio toegepast kan worden dan wordt de leegwaardecorrectie berekend over de waarde na de erfpachtcorrectie.

Verpachte landbouwgrond

In box 3 is er een bijzondere waarderingsregel van toepassing voor verpachte gronden (los grasland en los bouwland) die ten behoeve van de landbouw worden gebruikt.

Voor alle regio’s in Nederland is een normwaarde voor onverpacht gras- en bouwland vastgesteld. De normwaarde bedraagt het gemiddelde van de waarde van het gras- of bouwland in onverpachte staat in de betreffende regio. Deze waarde wordt vervolgens vermenigvuldigd met een percentage dat afhankelijk is van de resterende duur van de pachtovereenkomst.

Bij een pachtduur van 1 jaar bedraagt het correctiepercentage 98%. Dit percentage stijgt ieder contractjaar met 2% tot 60% bij een resterende pachtduur van 20 jaar of een pachtduur voor onbepaalde tijd.

Heeft u vragen over de waardering van vastgoed in de IB? Neem gerust contact met ons op.