Vastgoedtransactie tussen vennootschap en aandeelhouders gaat mis

Met de verkoop van onroerend goed door een vennootschap voor een te lage prijs aan een aandeelhouder riskeert de aandeelhouder een naheffingsaanslag overdrachtsbelasting en een navorderingsaanslag inkomstenbelasting. In de hierna te bespreken zaak was dit aan de orde en ging het flink mis voor de aandeelhouders.

'

Feiten en omstandigheden

Twee broers hielden ieder 50% van de aandelen in een besloten vennootschap. De activiteiten van deze vennootschap bestonden voornamelijk uit het exploiteren van onroerend goed.

Op 3 maart 2011 heeft de BV de eigendom van de onroerende zaken overgedragen aan de broers, ieder voor de onverdeelde helft. De overeengekomen koopsom bedroeg € 8.450.000. Voorafgaand aan deze overdracht was de onroerende zaken in februari 2011 getaxeerd op € 8.450.000. Bij deze taxatie is uitgegaan van een bruto markthuurwaarde van circa € 685.000 per jaar.

Vanaf 2008 liepen er al gesprekken met een potentiële huurder over de huur van het pand. Eind 2010 is er een intentieverklaring met daarin de huurvoorwaarden opgesteld. Eind maart, kort naar de overdracht van het pand naar privé, werd deze intentieverklaring ondertekend en in augustus 2011 hebben partijen vervolgens de huurovereenkomst getekend.

Verder was er door de aandeelhouders in september 2010 al een verzoek gedaan tot het verhogen van de rekening-courantfaciliteit bij de bank voor de renovatie (kosten: +- € 1.000.000) van het pand. Na renovatie zou de huurstroom circa € 850.000 gaan bedragen en circa € 9.000.000 meerwaarde gecreëerd zijn.

In mei 2013 werd de onroerende zaak na afronding van het renovatietraject en na ingebruikname door de nieuwe huurder opnieuw getaxeerd. Ditmaal op een waarde in het economisch verkeer van € 26.440.000. De rijkstaxateur heeft vervolgens in 2014 een taxatie met terugwerkende kracht tot de overdrachtsdatum van het pand naar privé uitgevoerd en de onroerende zaak gewaardeerd op € 18.180.000.

Waarde onroerende zaak voor de overdrachtsbelasting

De overdrachtsbelasting wordt berekend over de waarde in het economisch verkeer van de onroerende zaak. De waarde in het economische verkeer is de prijs is die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze, na de beste voorbereiding, door de meest biedende gegadigde zou zijn besteed. De centrale vraag is hier dan ook wat de waarde in het economisch verkeer op het moment van overdracht naar privé in 2011 was.

De rechtbank is van oordeel dat de inspecteur met het overleggen van het door de rijkstaxateur opgemaakte taxatierapport met bijbehorende toelichting aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde in het economische verkeer in maart 2011 niet minder dan € 18.180.000 bedroeg. Daarbij neemt de rechtbank in aanmerking dat voor de overdracht van de onroerende zaken, gelet op de stand van de onderhandelingen en de intentieverklaring, vrijwel vaststond dat de onroerende zaken, na renovatie, zouden worden verhuurd aan deze potentiële huurder en dat de voorwaarden op dat moment tevens vrijwel vaststonden.

De door de broers overgelegde taxatierapporten leiden niet tot een ander oordeel, aangezien in die rapporten ten onrechte geen rekening wordt gehouden met de huurovereenkomst met de potentiële huurder dan wel de juiste te verwachten markthuur. Dat maakt dat de taxatierapporten niet bruikbaar zijn.

De verklaringen van de deskundigen dat geen rekening behoeft te worden gehouden met de huurovereenkomst omdat de huurovereenkomst op 3 maart 2011 nog niet is ingegaan, maakt dit niet anders. Door de reeds ver gevorderde onderhandelingen met de potentiële huurder was bekend dat de onroerende zaken voor minstens 10 jaar verhuurd zouden zijn en welke huurprijs daar tegenover stond.

Conclusie

Wat is nu het belang voor de praktijk van deze uitspraak? Vergevorderde ontwikkelingen voorafgaand aan een overdracht die er in de toekomst toe zullen leiden dat de waarde van de onroerende zaak aanzienlijk toeneemt dienen te worden meegenomen bij het bepalen van de waarde in het economisch verkeer. Dit kan aanleiding geven tot flinke waarderingsverschillen.

Uit onderhavig geval blijkt maar weer hoe belangrijk het is om zorgvuldig om te gaan met transacties tussen de vennootschap en diens aandeelhouders. Heeft u vragen over de overdrachtsbelasting of andere vastgoed gerelateerde fiscale onderwerpen? Neem gerust contact met ons op.