Vastgoedontwikkeling in de B.V.
Vastgoedontwikkeling in de B.V.
Vastgoedontwikkeling is een breed begrip. Het kan gaan om het bouwen van nieuw vastgoed, maar ook om het aanpassen of herstructureren van bestaande panden. Steeds vaker kiezen ontwikkelaars ervoor om dit via een B.V. te doen. Dat biedt niet alleen bescherming van privévermogen, maar ook fiscale voordelen en flexibiliteit.
Denk bij het ontwikkelen van vastgoed bijvoorbeeld aan nieuwbouw, uitponden, splitsen, transformatie en het flippen van vastgoed. Wanneer is vastgoedontwikkeling in de B.V. interessant of zelfs noodzakelijk?
Voordelen vastgoedontwikkeling in de B.V.
-
Realistische belastingheffing. In de B.V. wordt de werkelijke winst belast met vennootschapsbelasting, niet een fictief rendement zoals in box 3.
- Fiscale zekerheid. Waar box 3 een nationaal fictief stelsel is, vormt de vennootschapsbelasting een internationaal concurrerende heffing die van belang is voor ons vestigingsklimaat.
-
Aftrek van kosten en rente. Bouwkosten, advieskosten, vergunningen, rente en afschrijvingen zijn aftrekbaar, waardoor de belastbare winst lager uitvalt.
-
Verliesverrekening. Eventuele verliezen uit een project kunnen worden verrekend met winsten uit andere jaren, wat de belastingdruk verlaagt.
-
Herinvesteringsreserve (HIR). Bij verkoop van ontwikkeld vastgoed kan de boekwinst onder voorwaarden worden ondergebracht in een HIR, zodat belastingheffing wordt uitgesteld en liquiditeit beschikbaar blijft voor nieuwe projecten.
-
Risicoafscherming. Door projecten in aparte project-B.V.’s onder te brengen, worden risico’s per ontwikkeling afgeschermd van privévermogen en andere activiteiten.
-
Flexibiliteit in structurering en samenwerking in gezamenlijke B.V.'s of joint ventures met partners. Dit maakt het mogelijk om risico’s en rendementen correct te verdelen en de samenwerking juridisch goed vast te leggen.
- Aantrekken van vermogen. Bij ontwikkeling zien banken en investeerders het belang van een goede B.V.-structuur. Een B.V. kan makkelijker verschillende financieringsvormen aantrekken.
Waarom niet in box 3?
Box 3 is bedoeld voor passief beleggen: het aanhouden van vermogen zoals spaargeld, aandelen of verhuurd vastgoed. Bij vastgoedontwikkeling gaat het echter om actieve werkzaamheden die verder gaan dan passief beleggen. Denk aan het verbouwen, splitsen of transformeren van panden, het uitponden van complexen of het snel doorverkopen van opgeknapte woningen. Deze activiteiten worden door de fiscus vaak gezien als een onderneming of als resultaat uit overige werkzaamheden.
Dat betekent dat de opbrengsten niet in box 3, maar in box 1 van de inkomstenbelasting vallen. Wie toch probeert ontwikkelactiviteiten in box 3 onder te brengen, loopt het risico dat de Belastingdienst dit corrigeert en de inkomsten belast in box 1, vaak met een hogere belastingdruk.
Kortom: vastgoedontwikkeling wordt fiscaal vaak gezien als actief ondernemerschap en past daarom niet in box 3. Voor ontwikkelaars is de B.V. meestal de aangewezen structuur, omdat daar de fiscale regels aansluiten bij de aard van de activiteiten.
Conclusie vastgoedontwikkeling in de B.V.
Of het nu gaat om uitponden, splitsen, transformeren of flippen vastgoedontwikkeling via een B.V. biedt fiscale voordelen zoals aftrek van kosten, verliesverrekening en de mogelijkheid tot het vormen van een herinvesteringsreserve. Tegelijkertijd zijn er aandachtspunten rond overdrachtsbelasting, btw, vennootschapsbelasting en de belastingheffing bij uitkering van winst. Voor ontwikkelaars die actief en professioneel met vastgoed bezig zijn, kan de B.V. een fiscaal efficiënte en juridisch veilige structuur bieden.
Website door: 