Het verhuren van vastgoed via een besloten vennootschap (B.V.) wint de laatste jaren aan populariteit. Waar vastgoedbeleggers vroeger vaak kozen voor privébezit, zien we nu steeds vaker dat panden worden ondergebracht in een B.V. De reden? De fiscale spelregels zijn veranderd, en die hebben grote invloed op het rendement.

vastgoed verhuren in de B.V.

Belastingdruk box 3

Tot enkele jaren geleden werd de box 3-heffing berekend op basis van een fictief rendement dat vaak lager lag dan het werkelijke rendement. Inmiddels is dit systeem aangepast: de belastingheffing houdt nu rekening met de werkelijke verdeling tussen spaargeld, beleggingen en schulden en hanteert hiervoor aparte fictieve rendementspercentages. Voor vastgoedbeleggers betekent dit dat de belastingdruk sinds 2023 fors is opgelopen, omdat de fiscus uitgaat van een relatief hoog rendement op verhuurde woningen en bedrijfspanden en daarbij fictief ook al rekening wordt gehouden met ongerealiseerde waardestijgingen. Dat maakt vastgoed in privé fiscaal minder interessant dan voorheen. Temeer ook omdat de toekomst van box 3 al jaren veel onduidelijkheden met zich meebrengt.

Hoe werkt het in de B.V.?

In een B.V. wordt de winst belast met vennootschapsbelasting. Het tarief is in 2025 19% tot €200.000 winst en 25,8% daarboven. Dat lijkt hoog, maar er zijn belangrijke nuances. Zo kunnen kosten zoals onderhoud, afschrijvingen en rente worden afgetrokken van de huurinkomsten. Dit betekent dat de werkelijke winst lager kan uitvallen dan de bruto huurinkomsten, waardoor de belastingdruk realistischer is dan in box 3.

Na belasting kan de winst in de B.V. blijven staan of worden uitgekeerd aan de aandeelhouder. Wanneer de winst uiteindelijk naar privé wordt uitgekeerd, komt daar nog belasting in box 2 bij (26,9%). Toch kan dit in de praktijk gunstiger uitpakken dan box 3, zeker bij grotere portefeuilles of wanneer de winst in de B.V. wordt herbelegd in nieuw vastgoed. 

Waarom vastgoed in de B.V. aantrekkelijker is geworden

De kern van de verschuiving ligt dus in de veranderingen in box 3. Waar privébezit vroeger fiscaal vriendelijk was, is het nu vaak duurder geworden. In de B.V. wordt belasting geheven over de werkelijke winst, niet over een fictief rendement. Bovendien biedt de B.V. mogelijkheden om te sturen:

• Winsten kunnen worden opgespaard en eventueel herbelegd, zonder dat direct belasting in box 2 verschuldigd is.

• Kosten en rente zijn aftrekbaar, waardoor de belastingdruk beter aansluit bij de economische realiteit.

• Bij verkoop van een verhuurd pand of leeg gekomen pand kan de boekwinst vaak worden ondergebracht in een herinvesteringsreserve (HIR), waardoor belastingheffing wordt uitgesteld en de middelen beschikbaar blijven voor herinvestering in nieuw vastgoed.
• Een B.V. kan fiscale verliezen verrekenen met winsten uit andere jaren. Dit betekent dat een verliesjaar (bijvoorbeeld door leegstand of hoge onderhoudskosten) kan worden gecompenseerd met winst uit een eerder of toekomstige jaren.
• Op vastgoed in de B.V. mag worden afgeschreven tot aan de fiscale bodemwaarde. Dit verlaagt de jaarlijkse winst en dus de vennootschapsbelasting.

• Er is meer flexibiliteit in samenwerking en structurering, bijvoorbeeld via meerdere B.V.’s of een holding.

• Door vastgoed in een B.V. onder te brengen, wordt het privévermogen beschermd tegen zakelijke risico’s.

-

Conclusie vastgoed in de B.V.

Het verhuren van vastgoed via een B.V. vraagt om een zorgvuldige afweging. De administratieve lasten zijn hoger en de wijze van belastingheffing werkt anders. Toch kan het fiscaal aantrekkelijker zijn dan privébezit, vooral nu box 3 voor vastgoedbeleggers zwaarder is geworden. Het loont dus om de cijfers naast elkaar te leggen en te berekenen wat in uw situatie het beste uitpakt.