Vastgoed in eigen beheer onvoldoende voor toepassing BOR

De toepassing van de bedrijfsopvolgingsregeling (BOR) bij vastgoed is zeer casuïstisch. Wij hebben in eerdere blogs al meermaals specifieke vastgoedcasussen toegelicht. De Rechtbank Noord-Nederland heeft recent nieuwe handvatten gegeven voor een ieder met vastgoed die de BOR zou willen toepassen.

'

Casus vastgoed

In deze specifieke casus ging het om een holding met aandelen in een B.V. die één bedrijfspand verhuurde aan een voormalige werkmaatschappij. Toen de DGA kwam te overlijden wensten de erfgenamen de belastingclaim door te schuiven door een beroep te doen op de bedrijfsopvolgingsregeling in de aangiften inkomstenbelasting en erfbelasting.

Normaal vermogensbeheer

De inspecteur stelde zich op het standpunt dat geen beroep op de BOR gedaan kon worden omdat geen sprake was van een materiële onderneming. Het enkel verhuren van één pand kan namelijk volgens de inspecteur niet gezien worden als het drijven van een (materiële) onderneming. 

Volgens de erfgenamen was er weldegelijk sprake van een materiële onderneming. Hiertoe voerden zij aan dat bij de verhuur van het pand sprake is van meer dan normaal vermogensbeheer. De werkzaamheden met betrekking tot de verhuur van het pand bestonden volgens de erfgenamen uit zogenoemde property managementwerkzaamheden. Die property managementwerkzaamheden omvatten administratieve beheerswerkzaamheden, technische beheerswerkzaamheden en commerciële beheerswerkzaamheden.

De aard en omvang van de door de BV zelf verrichte arbeid brengen volgens de erfgenamen op zichzelf genomen mee dat vermoed moet worden dat de BV een hoger rendement nastreeft dan het rendement dat hoort bij normaal vermogensbeheer omdat de kosten voor vastgoedbeheer daarmee worden uitgespaard. Door deze combinatie van arbeid en rendement zou er volgens de erfgenamen wel degelijk sprake zijn van een materiële onderneming.

Toetsing toepassing BOR Rechtbank Noord-Nederland

Nu de activiteiten van de B.V. enkel bestaan uit de exploitatie van een onroerende zaak, geldt dat deze activiteiten slechts als het drijven van een onderneming kunnen worden aangemerkt indien zij naar aard en omvang meer hebben omvat dan gebruikelijk is bij normaal vermogensbeheer, dat wil zeggen dat zij strekten tot het behalen van een rendement dat het bij normaal vermogensbeheer opkomende rendement te boven gaat.

Naar het oordeel van de rechtbank leidt de omstandigheid dat de property managementwerkzaamheden in eigen beheer werden uitgevoerd echter niet op zichzelf tot het oordeel dat geen sprake is van normaal vermogensbeheer. Het gaat immers niet enkel om de vraag of de B.V. de arbeid zelf heeft verricht, maar om de vraag of die zelf verrichte arbeid naar aard en (relatieve) omvang onmiskenbaar ten doel heeft het behalen van voordelen uit het pand die het bij normaal vermogensbeheer opkomende rendement te boven gaan.

De Rechtbank is namelijk van mening dat dat de door de B.V. zelf verrichtte property managementwerkzaamheden, bestaande uit het bijhouden van een factuur- en huuradministratie, het laten plegen van onderhoud en het afhandelen van schadegevallen geen werkzaamheden betreffen die ongebruikelijk zijn bij normaal beheer van vastgoedbeleggingen.

Eens te meer wordt duidelijk dat vastgoedbeheer op zichzelf onvoldoende is voor de toepassing van de bedrijfsopvolgingsregeling. In deze casus was slechts sprake van de verhuur van één bedrijfspand maar ook bij een omvangrijkere vastgoedportefeuille is vastgoedbeheer op zichzelf veelal onvoldoende voor de toepassing van BOR.

Heeft u vragen omtrent vastgoedfiscaliteit? Onze specialisten adviseren u graag.