• darkblurbg
  • darkblurbg
  • darkblurbg

Toepassing van de bijleenregeling eigen woning

Gepubliceerd op: 06-09-2021

Als de eigen woning verkocht wordt dan komt de bijleenregeling mogelijk om de hoek kijken. Door de gunstige verkoopmarkt is dit erg actueel omdat er veelal sprake zal zijn van overwaarde bij verkoop. Op deze overwaarde is de bijleenregeling van toepassing als gevolg waarvan de verkoper geconfronteerd wordt met een eigenwoningreserve. Hoe dat werkt en wat de gevolgen zijn? Wij leggen het uit.

'

Vervreemdingssaldo eigen woning

Het vervreemdingssaldo van de eigen woning betreft de bij de verkoop gerealiseerde overwaarde op de eigen woning. Dit bedrag wordt berekend door de verkoopprijs te verminderen met de verkoopkosten en de resterende eigenwoningschuld op het moment van verkoop. Bij verkoopkosten kan bijvoorbeeld worden gedacht aan makelaarskosten, royementskosten en bouwkundige kosten.

 

Eigenwoningreserve

De gerealiseerde overwaarde wordt dient voor het recht op volledige hypotheekrenteaftrek geherinvesteerd te worden in de nieuwe woning. Dit bedrag wordt daarom  drie jaar lang opgenomen in de eigenwoningreserve. Als binnen drie jaar weer een nieuwe eigen woning wordt gekocht, moet voor de bepaling van het maximumbedrag van de nieuwe eigenwoningschuld rekening worden gehouden met deze eigenwoningreserve.

Voor het bedrag van de eigenwoningreserve kan geen eigenwoningschuld worden aangegaan. De schuld wordt tot het bedrag van de eigenwoningreserve aangemerkt als box 3 schuld. Dit heeft tot gevolg dat de hypotheekrente over dit gedeelte van de lening niet aftrekbaar is.

Als er niet binnen drie jaar een nieuwe woning wordt gekocht dan vervalt de gevormde eigenwoningreserve geheel. Indien er wel (nagenoeg) direct een nieuwe eigen woning is gekocht maar de eigenwoningreserve slechts gedeeltelijk is benut dan vervalt het restant eveneens na drie jaar.

 

Voorbeeld uitwerking bijleenregeling

Jan koopt een andere eigen woning voor € 440.000 (inclusief aankoopkosten). Hij verkoopt zijn voormalige eigen woning voor € 275.000. Daarop rustte een eigenwoningschuld van € 150.000. De verkoopkosten bedragen € 5000. De gerealiseerde overwaarde bedraagt dus € 120.000 (€ 275.000 - € 150.000 - € 5.000). De eigenwoningreserve wordt gevormd voor een bedrag van € 120.000.

Jan besluit € 50.000 van de overwaarde te besteden aan de verbouwing van de nieuwe woning. De totale investering in de nieuwe woning bedraagt daarmee € 490.000. Jan sluit hiervoor een hypotheek af van € 410.000. De maximaal toegestane nieuwe eigenwoningschuld bedraagt echter: € 490.000 - € 120.000 = € 370.000. Van zijn hypotheek van € 410.000 wordt dus een bedrag van € 40.000 aangemerkt als een box 3 schuld waardoor de hypotheekrente over dit leningdeel niet in aftrek kan worden gebracht.

 

Bijzondere situaties bijleenregeling

De verkoop van de eigen woning is de meest voorkomende situatie waarbij de bijleenregeling om de hoek komt kijken. De bijleenregeling kan echter ook van toepassing zijn in andere situaties. De bijleenregeling is bijvoorbeeld ook van toepassing als:

  1. De woning in zijn geheel wordt verhuurd.
  2. Een gedeelte (etage/bijgebouw) van de woning wordt verhuurd.
  3. De woning wordt geschonken aan de kinderen.
  4. De woning niet langer als eigen woning, maar als tweede woning/vakantiewoning in gebruik is.
  5. De woning wordt ingebracht in de IB onderneming of wordt overgedragen aan de eigen vennootschap.
  6. Het fiscaal partnerschap wordt beëindigd.

 

Conclusie bijleenregeling

In het jaar van verkoop zal er gekeken moeten worden of er sprake is van een vervreemdingssaldo en zo ja, wat de meest voordelige manier is om daarmee om te gaan. Soms kan het zelfs voordeliger zijn om tijdelijk te gaan huren. Tot slot dient u er op bedacht te zijn dat de bijleenregeling niet alleen geldt bij verkoop van de eigen woning, maar ook in onder andere de eerder genoemde bijzondere situaties.

 

Heeft u vragen over de toepassing van de bijleenregeling of een reeds gevormde eigenwoningreserve? Neem gerust contact met ons op.