Huurkorting tijdens de coronacrisis

Afgelopen week is er door de rechtbank in Den Haag vonnis gewezen in de eerste bodemprocedure waarin een huurkorting vanwege de uitbraak van de coronacrisis centraal stond.

Eerder is er, in afwachting van de eerste uitspraak in een bodemprocedure, in kort geding procedures diverse keren huurkorting toegewezen. Voor de gehele vastgoedbranche is deze eerste uitspraak in een bodemprocedure daarom van belang. 

Deze specifieke zaak is door de verhuurder aanhangig gemaakt bij de rechtbank Den Haag omdat de verhuurder van mening was dat de huurder vanwege de ontvangen overheidssteun geen recht had op (gedeeltelijke) kwijtschelding van de huur.

Onvoorziene omstandigheid

De coronacrisis moet volgens de rechtbank, gelet op haar omvang en de gevolgen voor de economie en de maatschappij als een onvoorziene omstandigheid in de zin van artikel 6:258 BW worden beschouwd. Huurder en verhuurder hebben deze pandemie en haar gevolgen niet in de tussen hen gesloten huurovereenkomst verdisconteerd en mochten over en weer ook niet van elkaar verwachten dat dit wel het geval zou zijn.

Huurgebrek

De rechtbank Den Haag heeft vervolgens gekeken of de overheidsmaatregelen leiden tot een huurgebrek. Het feit dat het gehuurde langere tijd niet kan worden gebruikt, dan wel wordt belemmerd door overheidsmaatregelen is volgens de rechtbank aan te merken als een huurgebrek.

Uit de parlementaire geschiedenis volgt dat elke omstandigheid die het genot van het gehuurde beperkt als een gebrek aangemerkt dient te worden. Bovendien blijkt uit de parlementaire geschiedenis dat ook een onvoorziene overheidsmaatregel als een gebrek wordt aangemerkt.

In deze zaak heeft de verhuurder nog aangevoerd dat dit niet tot een huurgebrek kan leiden, omdat dit expliciet is uitgesloten in de algemene bepalingen behorende bij de getekende huurovereenkomst. Dat laat volgens de rechtbank onverlet dat aanspraak gemaakt kan worden op een huurprijsvermindering, omdat tevens een beroep is gedaan op onvoorziene omstandigheden en de redelijkheid en billijkheid.

Steunmaatregelen overheid

De rechtbank oordeelt voorts dat het feit dat een huurder aanspraak maakt op overheidssteun nog niet met zich meebrengt dat het recht op huurkorting vervalt. In deze zaak is door de huurder voldoende onderbouwd dat deze steun niet toereikend is om de volledige huur te kunnen betalen. Bovendien heeft de huurder gesteld dat deze overheidssteun ook niet uitsluitend is bedoeld voor het betalen van de huur, maar ook voor de overige vaste lasten.

Met de recente uitbreiding van de TVL en NOW is het overigens maar de vraag of huurders dit standpunt kunnen blijven volhouden.

Kwijtschelding huur

De rechtbank oordeelt dat huurder en verhuurder de pijn van de coronacrisis op gelijke wijze dienen te verdelen. Op basis van het voorgaande komt de rechtbank tot de volgende verdeling:

1. De huurder heeft recht op 50% huurkorting gedurende de volledige sluiting, omdat de gevolgen van de coronapandemie gelijkelijk over de huurder en verhuurder verdeeld moeten worden.
2. De huurder heeft recht op 25% huurkorting gedurende de periode met beperkende maatregelen.
3. De gevorderde huurachterstand (voor het overige) zal, behoudens de afgedwongen huurkorting, alsnog moeten worden voldaan, vermeerderd met de wettelijke handelsrente daarover.

De volledige uitspraak kunt u raadplegen via ECLI:NL:RBDHA:2021:461.

Mocht u vragen hebben over deze uitspraak of over de fiscale aspecten rondom vastgoed dan kunt u uiteraard contact met ons opnemen.