Nieuwe btw‑herzieningsregeling voor vastgoedondernemers bij investeringsdiensten vanaf 2026

Vanaf 1 januari 2026 verandert de btw‑behandeling van verbouwings- en onderhoudsprojecten aan onroerende zaken ingrijpend. De wetgever voert namelijk een vijfjarige herzieningsregeling in voor bepaalde investeringsdiensten. Ondernemers moeten de eerder afgetrokken btw voortaan gedurende meerdere jaren volgen en indien nodig corrigeren. Let op, deze wijziging is ook van toepassing op de vastgoedbelegger in privé.

Waarom deze uitbreiding?

Tot en met 2025 geldt de herzieningsregeling alleen voor investeringsgoederen. Grote verbouwingen en onderhoudsdiensten vallen daar niet onder. Daardoor kon bij tijdelijk btw‑belast gebruik, denk aan short‑stayverhuur of een tijdelijke huurovereenkomst met btw, de volledige btw op verbouwingskosten worden afgetrokken, zonder dat later een correctie hoefde plaats te vinden.

Met de nieuwe regeling wordt deze ongelijkheid weggewerkt: ook investeringsdiensten worden herzieningsplichtig.

Wanneer geldt de nieuwe regeling?

De herzieningsplicht geldt voor investeringsdiensten:

• met een vergoeding van € 30.000 of meer (exclusief btw),

• beoordeeld per afzonderlijke dienst,

• die het vastgoed meerjarig dienen (renovatie, uitbreiding, herstel, vervanging, sloopwerkzaamheden).

Ook andere onroerende zaken dan gebouwen vallen onder de regeling. Het kunstmatig opsplitsen van opdrachten om onder de drempel te blijven wordt tegengegaan.

Hoe werkt de herziening?

De herzieningsperiode bestaat uit:

• het jaar van ingebruikname, plus

• vier daaropvolgende jaren.

Elk jaar wordt 20% van de eerder afgetrokken btw getoetst aan het daadwerkelijke gebruik van het vastgoed.

Wat betekent dit in de praktijk?

Wijzigt het gebruik van het vastgoed, dan heeft dat directe btw‑gevolgen:

• Van belast naar vrijgesteld gebruik → een deel van de eerder afgetrokken btw moet worden terugbetaald.

• Van vrijgesteld naar belast gebruik → er kan extra aftrek ontstaan.

Ook situaties zoals gemengd gebruik, aanvangsleegstand en overdracht van een algemeenheid van goederen blijven binnen de herzieningssystematiek relevant.

Advies aan vastgoedondernemers en vastgoedbeleggers

Deze uitbreiding vraagt om een scherpere btw‑administratie en een heroverweging van investeringsplanning. Vastgoedondernemers en vastgoedbeleggers doen er goed aan om tijdig in kaart te brengen welke projecten vanaf 2026 onder de nieuwe regeling vallen en welke financiële impact dat kan hebben.

Voor vastgoedondernemers is het essentieel dat de administratie en het jaarwerk zorgvuldig en deskundig worden worden verzorgd. Dit neemt ons kantoor graag voor u uit handen.