2% overdrachtsbelasting voor aanhorigheden

Voor de eigen woning geldt het verlaagde overdrachtsbelastingtarief van 2%. Het verlaagde tarief van 2% is eveneens van toepassing op aanhorigheden bij de eigen woning. De vraag die dan opkomt is wanneer er sprake is van een aanhorigheid. Het Hof heeft het begrip aanhorigheid bij de eigen woning in een tweetal recente uitspraken nader toegelicht.

'

Aanhorigheid bij de eigen woning

Van een aanhorigheid is sprake indien een onroerende zaak ten tijde van de verkrijging naar objectieve maatstaven behoort bij de woning, daarbij in gebruik is en daaraan dienstbaar is. Of het omliggende land of de gebouwen behoren bij de woning hangt af van diverse omstandigheden, zoals de afstand tussen de gebouwen en de woning, de bouwkundige situatie, en de bereikbaarheid van de gebouwen vanuit de woning of vanaf de daarbij behorende grond.

Dat de onroerende zaak dienstbaar moeten zijn aan de eigen woning houdt in dat er sprake moet zijn van een bepaald verband dat zodanig is dat de gebruiksmogelijkheden over en weer vergroot of althans verbeterd worden

Bedrijfsgebouwen als aanhorigheid

In bepaalde gevallen kan het zo zijn dat bedrijfsgebouwen aangemerkt kunnen worden als aanhorigheden. Zie bijvoorbeeld een recente uitspraak van het Gerechtshof Arnhem Leeuwarden met betrekking tot schuren, stallen en erfverharding. In dit specifieke geval was het Hof van oordeel dat de bedrijfsgebouwen en erfverharding  gelet op de ligging van de bedrijfsgebouwen en erfverhardingen ten opzichte van de woning, de bereikbaarheid van de bedrijfsgebouwen vanuit de woning en het feit dat zij op hetzelfde perceel gelegen zijn, behoren bij de woning.

In dit geval was namelijk doorslaggevend dat de varkensschuur in gebruik was als opslag voor voer en als nacht- en winterverblijf voor kleinvee, dat de jongveestal in gebruik was voor het opslaan van potten en planten en voor het stallen van een caravan en aanhanger en dat de kapschuur werd gebruikt voor de opslag van haardhout. Het voorgaande maakt dat bedrijfsgebouwen en erfverhardingen in gebruik zijn bij, en dienstbaar zijn aan de woning, nu zij de gebruiksmogelijkheden over en weer verbeteren dan wel vergroten.

Het enkele feit dat de bedrijfsgebouwen en erfverharding naar hun aard oorspronkelijk een bedrijfsbestemming hadden, brengt nog niet met zich dat zij geen aanhorigheid in bovenvermelde zin kunnen zijn. De omstandigheid dat de bedrijfsgebouwen van oorsprong bedrijfsvastgoed betreffen noch de grootte van de gebouwen doet daar aan af. Ook het feit dat de bedrijfsgebouwen tevens via een aparte toegangsweg bereikbaar zijn en zelfstandig geëxploiteerd kunnen worden, maakt dat volgens het Hof niet anders.

Geen aanhorigheid bij de eigen woning

Er zijn echter ook gevallen bekend waarin het Hof van oordeel was dat er geen sprake was van een aanhorigheid. Zie bijvoorbeeld het geval waarin de hypotheekrente werd afgetrokken van een hypotheek die betrekking had op tegenovergelegen weilanden die uitsluitend waren aangekocht om het vrije uitzicht te waarborgen.

Om te voldoen aan het criterium van functionele dienstbaarheid is de enkele omstandigheid dat de tegenovergelegen weilanden het vrije uitzicht vanuit de eigen woning garanderen onvoldoende. De verhoging van het woongenot is een subjectieve omstandigheid. Die omstandigheid betekent niet dat de percelen in objectieve zin functioneel dienstbaar zijn aan de eigen woning.

Overweegt u om een woning aan te schaffen en twijfelt u over de verschuldigde overdrachtsbelasting? Onze fiscalisten kijken graag met u mee.